總體而言，投資住宅的風(fēng)險小于商鋪，因為“退一萬步講還能自住”。

（一）二三線城市的商鋪，要評估幾個條件來分析：

1、是否位于市中心，是否有足夠的流動人口？

2、周邊是否有大型社區(qū)來保障人流和需求？

3、周邊是否有軌道交通，來輸送流動人口？

4、周邊是否有學(xué)校和醫(yī)院，有穩(wěn)定的往來人口？

具備以上四個條件的任何一個，值得投資，否則就要回避。

(二）人口是商鋪的基數(shù)，其次是人口和業(yè)態(tài)的匹配。

1、針對周邊人群的購買力，（自用者）自己的業(yè)態(tài)是否匹配

2、針對周邊人群的消費力，（投資者）看自己招商的余地是否寬泛

（三）針對商鋪本身，除了位置和人口，要評估成本績效

1、商鋪的總成本，大戶型可能面臨“未來難以轉(zhuǎn)手”的難點

2、周邊商家的業(yè)態(tài)，自身的定位是否與之匹配和吻合

3、周邊商業(yè)的業(yè)態(tài)，自身的業(yè)態(tài)是否與之有錯位的可能

4、商鋪和周邊住宅價格的價差，不要超過兩倍以上去購入，畢竟商鋪有空置期的風(fēng)險。

2020年二三線城市還是更適合買房，更不是商鋪。

過去的種種現(xiàn)象證明，一線城市的樓市動態(tài)是二三線城市的風(fēng)向標(biāo)。如果想要了解二三線城市的商鋪是否適合投資，看一下2019年一線城市的商鋪的租金，您大概心里就有數(shù)了。商鋪比房子還看地段，地鐵口、市中心肯定是最貴的。北京這邊，亮馬橋地鐵站附近商鋪的價格在40元/㎡·天這個價位，估計二三線城市沒有比這個價更高的了。

都說商鋪的年租金回報率要達到8%才能算得上是優(yōu)良資產(chǎn)，但是現(xiàn)實情況，往往是能收到3%的租金回報率就不錯了，還要在地段絕好的情況下，要不然大多數(shù)都是虧的，除非你買在價格低點，不然每年收租子的收益，還不如定投。

此外，你還需要考慮到當(dāng)?shù)厣啼伒目罩寐?，買了商鋪是一回事，把它租出去又是另一回事。一般看商圈的空置率是否高，空置率高了，該商場的租金就相對較高；空置率低，那就是租金低。非常簡單直白的，如果你想要買商鋪，就實地去走走，到商場去問問，這也不是什么商業(yè)機密，一般都會告訴你。

了解到商鋪的每月的租金區(qū)間之后，你再算算自己買商鋪每月需要連本帶息還多少錢，基本上答案就呼之欲出了。該買不買，心里也有個定數(shù)了。

此外，雖然因為房價上漲過快的緣故，住宅的租金回報率也不算高。但是跟商鋪相比，擁有居住的意義，有學(xué)位，所以租賃出去也更為方便。現(xiàn)在二三線城市，如果不是強二線城市，租金回報率大概是在2%左右，更為劃算。

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